<Bahasa> IndonesiaIndonesia JepangJepang

Situs informasi mengenai investasi real estate di Indonesia dan Jepang

HOME > Alur Mulai Dari Mencari Properti Sampai Selesai Kontrak

Alur Mulai Dari Mencari Properti Sampai Selesai Kontrak

Sebenarnya memulai pencarian properti (memastikan di lokasi dan awal memeriksa properti) baiknya dilakukan sekitar 2 bulan sebelum kontrak dimulai. Kalau mulai mencarinya sebelum dari itu, bila menemukannya dan cocok namun hingga hari yang diinginkan untuk memulai kontrak (tanggal ditempati) waktunya terlalu lama terkadang ada kontrak yang tidak disetujui oleh pemilik.

Sebelum hari yang diinginkan, lebih baik mengetahui fasilitas lingkungan sekitarnya dulu seperti fasilitas kemudahan hidup di area yang akan ditempati dan mempertimbangkan type properti yang diharapkan.

1.Mulai mencari properti

Pertama-tama, untuk mencari properti maka memilih perantara properti menjadi penting. Untuk di Jepang, ada ketentuan tentang usaha perantara dalam peraturan industri perumahan, sehingga dapat meminta dicarikan properti dengan aman, namun ketentuan untuk pengusaha industri properti di Indonesia ada yang masih belum memadai. Selain itu, media untuk memilih perantara pun sedikit sehingga keadaannya jadi dikenalkan oleh perusahaan, sahabat atau kenalan, atau perantara yang dimuat di majalah informasi untuk Orang Jepang.

Hal penting memilih perantara properti adalah, di Indonesia untuk menjalankan usaha perdagangan properti dari pemerintah mewajibkan memiliki izin usaha perantara perdagangan properti (SIUP4). Bila memakai agen yang tidak memiliki izin usaha, seandainya agen tersebut mendapat sanksi berupa pencabutan usaha oleh pemerintah maka tidak bisa lakukan penanganan paska penempatan hunian dan pengurusan pembaruan kontrak. Bila dalam kehidupan sehari-hari terjadi masalah pada fasilitas bangunan maka pihak penghuni harus berkomunikasi langsung dalam Bahasa Indonesia atau Inggris dengan pemilik atau perantara, di mana saat negosiasi secara individu berada di pihak yang sangat tidak menguntungkan.

Karena adanya hal tersebut, maka saat meminta mencarikan hunian, perlu memastikan kepada agen perantara apakah sudah memiliki izin usaha perantara perdagangan properti atau tidak.

Selain itu, mengenai jumlah agen untuk meminta mencarikan properti, ada banyak orang yang meminta dicarikan properti kepada beberapa agen properti, untuk apartemen di Jakarta, banyak yang memperoleh properti untuk tujuan investasi, dan sebenarnya properti yang dimanfaatkan untuk disewa sedikit, jadi properti yang sama berkali-kali diperkenalkan, sehingga pengumpulan informasi properti tidak bisa efektif.     Oleh karena itu, lebih efektif meminta kepada 1, 2 agen yang bisa dipercaya.

Apartemen Jakarta sama seperti kondominium di Jepang, di mana umumnya pemilik tiap-tiap kamar adalah orang yang berbeda (ada juga pemilik yang sama mempunyai beberapa kamar). Agen perantara menerima permintaan pelanggan dari pemilik-pemilik individu, lalu mempublikasikan informasi ke agen perantara lainnya.

2.Awal memeriksa properti

Setelah agen properti dipilih, ajukan kondisi kontrak yang diharapkan (area yang diinginkan, biaya sewa, masa kontrak, tata ruang, ada tidak furnitur dan perangkat elektronik), memperoleh info properti dari agen.

Karena kemacetan lalu lintas di Jakarta sangat parah, 1 hari jumlah properti yang bisa diperiksa paling banyak sekitar 5 tempat.  Bagus kalau punya kelonggaran waktu yang dihabiskan untuk memeriksa properti (untuk memeriksa detil seperti interior kamar, furnitur dan perangkat elektronik yang disediakan, fasilitas tambahan, lingkungan sekitar, dan lain-lain), tapi dengan waktu yang terbatas bila harus menentukan properti maka perlu dipertimbangkan informasi properti yang sebelumnya sudah dikumpulkan dan juga memilah properti pada jumlah tertentu.

Apa-apa saja yang harus diperhatikan saat memeriksa properti lihat “Hal-hal penting memilih hunian”.

3.Pengurusan kontrak

Setelah menentukan properti, berikutnya pengurusan kontrak sewa menyewa yang urutan kontraknya seperti berikut ini.

3-1.Penyerahan permohonan kontrak(LETTER OF OFFER)

Menyerahkan surat permohonan sewa properti LETTER OF OFFER)kepada pemilik atau agen properti.
Isi yang termuat di surat permohonan sewa properti umumnya berupa nama, pekerjaan, uang jaminan, uang sewa, ada tidak furnitur, dan permintaan lainnya (perbaikan fasilitas ruang apartemen, penggantian furnitur dan perangkat elektronik, penambahan, dan lain-lain).
Pemilik mempertimbangkan mengontrakkan atau tidak berdasarkan surat permohonan ini, sedang pemilik menerima beberapa permohonan, lalu membandingkan kondisinya, dan memilih kondisi yang lebih baik, sebab itu hanya lantaran sudah mengajukan permohonan maka tidak mesti bisa diterima kontraknya. Oleh karena itu, perlu mempersiapkan properti mulai dari permohonan berisi harapan ke-1 sampai ke-3.

3-2.Pembayaran uang tanda jadi(BOOKING FEE)

Uang tanda jadi adalah uang yang menunjukkan adanya kemauan mengontrak properti yang umumnya dibayar untuk uang sewa rumah 1 bulan.
Kalau kontrak ini tidak terwujud maka uang dikembalikan penuh, sedang bila kontrak terwujud akan diperuntukkan sebagai bagian dari uang kontrak. Tetapi bila dibatalkan dengan kehendak pemohon maka tidak akan dikembalikan.
Saat pembayaran uang tanda jadi akan dibuatkan “tanda titipan” dan bukan tanda pembayaran, dan bila kontrak tidak terwujud maka pemilik perlu memastikan perihal pengembalian uang titipan kepada pemohon.

3-3.Pengesahan kontrak sewa menyewa(LEASE AGREEMENT)

Setelah mendapat persetujuan pemilik (kesepakatan kondisi kontrak), Surat kontrak umumnya menggunakan format bersama bahasa Indonesia dan Inggris.  Form surat kontrak setelah diterima, pastikan secara detil apakah tidak ada kesalahan pada kondisi kontraknya.
Selain itu, pastikan sebelumnya besarnya uang kontrak, dokumen-dokumen yang diperlukan, dan lain-lain kepada pemilik atau agen properti.
Umumnya dokumen-dokumen yang diperlukan pada kontrak untuk apartemen (untuk diserahkan kepada kantor pengelola) adalah sebagai berikut.

・Tanda pengenal diri (yang bersangkutan dan keluarga)
・Surat tanda nomor kendaraan(STNK):bila memanfaatkan tempat parkir
・Tanda pengenal diri milik supir dan pembantu rumah tangga
・Lainnya, berbeda-beda dokumen yang diperlukan tergantung propertinya.

3-4.Pembayaran uang sewa kontrak

Setelah kontrak sewa disahkan, ditransfer ke rekening yang ditunjuk pemilik sejumlah uang yang telah dipotong uang tanda jadi dari total jumlah uang kontrak. Di saat itu, perlu diperhatikan mengenai pengurusan besar pajak yang dikenakan pada total jumlah uang sewa : pajak pertambahan nilai (PPN) 10% dan pajak penghasilan (PPH) 10%.
Bila pemiliknya korporasi, diperlukan pajak pertambahan nilai (pajak seperti pajak konsumsi di Jepang), namun bila pemiliknya pribadi maka tidak diperlukan.
Bila penyewanya korporasi, pajak penghasilan (PPH) disetorkan oleh penyewa (pajak pemilik) sehingga besaran uang pajak penghasilan tersebut dipotong dari besar uang sewa kontrak, namun bila penyewanya pribadi, pajak penghasilan akan disetor oleh pemilik sehingga tidak ada pemotongan uang dari besar uang sewa kontrak.
Sebagai isi permintaan pada kondisi kontrak, bila meminta penambahan atau penggantian furnitur dan perlengkapan elektronik, pemilik akan memenuhi isi permintaan tersebut setelah nilai transaksi dibayar karenanya bila ada permintaan, setelah pengesahan kontrak, perlu segera lakukan pembayaran uang kontrak dengan sebelumnya perlu memastikan batas hari pembayaran dan besaran uangnya.

3-5.Serah terima properti

Setelah uang kontrak dibayar dan proses dokumen kontrak sewa selesai, sebenarnya dilakukan serah terima properti tapi di saat penyerahan tersebut pastikan kondisi ruang apartemennya, kondisi pemasangan barang-barang furnitur dan elektronik (sesuai apa tidak dengan isi kontrak), dan bila ada yang tidak lengkap maka minta ditangani segera oleh pemilik atau agen properti.
Mengenai kunci ruang apartemen, pemilik sama sekali tidak bertanggung jawab dengan terjadinya pencurian, dan sebagainya di mana soal pengaturan kunci oleh pemilik banyak yang tidak total seperti pengaturan kunci oleh pemilik di Jepang. Pencurian yang diduga menggunakan kunci duplikat pun terjadi. Sebab itu, lebih baik sebelumnya minta kepada pemilik atau lakukan sendiri penggantian kunci ruang apartemen tersebut.

Peta pendukung

Informasi terkait jual beli properti dan investasi

Formulir mail ada di sini
Kembali ke awal halaman