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インドネシア共和国(ジャカルタ)の不動産市場の概要

インドネシア共和国の人口は、世界第4位となっており、さらに若年齢層が厚く、日本の人口構造とは異なり、きれいなピラミッド型の人口構造を構成し、多くの労働人口を有しています。また、年々中間年齢層の所得が高まり、消費意欲が拡大していることから、国内需要を中心とした経済成長が見込まれます。

また、日本の約5倍の国土は、石油、天然ガスをはじめ、石炭、銅、マンガン等の天然資源に恵まれています。また、ゴム、パーム油、コーヒー、紅茶等の農産物や、周辺海域からはマグロ、カツオ、エビ等の水産物にも恵まれています。 

このように、インドネシア共和国は、多くの労働人口、豊富な天然資源や農水産資源を有し、国内需要の拡大と海外からの直接投資にも支えられ大きく発展しています。

2015年末には、ASEAN経済共同体(AEC)が発足する予定で、ASEAN加盟10ヵ国で構成される大規模経済圏が誕生します。その中でインドネシア共和国は、更なる経済の活性化が予測されます。
このような経済状況を背景として、インドネシア共和国、特に首都ジャカルタは、投資対象国として、大いに注目されています。

ジャカルタ市内のアパートメントの販売価格(図1)は、2012年以降、急激に上昇し、前年比の約40%となっております。それに伴いアパートメントの賃料(図2)も上昇しており、前年比約20%となっております。また、ジャカルタ市内のオフィス、特にビジネスセンター地区:CBD(Central Business District:Sudirman通り・HR.Rasuna Said通り・Gatot Subroto通りのトライアングルエリア)及びその周辺は需要の逼迫していることから、販売価格(図1)及び賃料(図2)は、年々、上昇しております。

その要因は、日本を含む欧米企業の進出に伴い、駐在員及びその家族向けのアパートメントの需要が増加し、さらに、MRT(大量高速輸送)やモノレール等の交通インフラの整備計画により、ジャカルタ市内の住宅購入需要が高まっていることから、不動産の販売価格、賃料が上昇しています。

しかし、このような経済の状況においても、未だ、他の諸外国のような急激な不動産バブルには至っておりません。その原因は、不動産に関する権利の取得が日本を含め他の諸外国と大きく異なっているからです。

インドネシア共和国における不動産の権利は、1949年の独立の際に全ての土地は国家の所有であるという概念にもとづき法律が制定されています。土地の所有権は、インドネシア国民のほか、政府が許可した特定法人に取得が認められています。

そのため、外国人・外国法人は、土地の所有権の取得が認められておらず、土地の利用権・使用権の取得のみが認められています。外国人・外国法人の権利取得要件は、インドネシア共和国の法律・規定に従い、インドネシア共和国に居住する外国人(KITAS保持者)又は、インドネシア共和国の法律に従い設立された法人に限定されています。

このように、外資が不動産の権利取得制限を受け、大規模な不動産投資をすることができないことから、不動産価格の急激な上昇は抑制されていると考えられます。

今後、インドネシア共和国政府が、ジョコウィ大統領を中心に、更なる経済成長を目指し、外資誘致に対し不動産投資規制の緩和も含め、どのような経済政策を実施するかを見極める必要があります。

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