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物件探しから契約完了までの流れ

実際に、物件探しを始める(現地確認・物件内覧)のは、契約開始の2ヵ月ぐらい前が良いと思われます。それ以前に探し始めて、気に入ったが見つかった場合でも、契約開始希望日(入居日)までの期間が長すぎると貸主が契約を了承しない場合があります。

それまでは、居住を希望するエリアの生活利便施設等の周辺環境施設の把握や希望物件のタイプを検討された方が良いと思われます。

1.物件探し開始

まず、物件を探すために、不動産仲介業者の選択が必要となります。日本の場合は、宅地建物取引業法で業者の規制があり、安心して物件探し依頼ができますが、インドネシア共和国の不動産取引業者の規制は、未だ不十分なところがあります。また、業者を選択する媒体も少ないことから、会社、友人・知人の紹介、あるいは日本人向けの情報誌掲載業者を選択している状況です。

不動産仲介業者の選択ポイントは、インドネシア共和国において不動産業を行うためには、政府から不動産仲介事業認可(SIUP4)の取得が義務づけられています。事業認可を取得していない業者を利用した場合、万一、その業者が政府から営業停止処分を受けた場合、入居後の対応や契約更新手続きができなくなります。日々の生活において建物設備に不具合が生じた場合、入居者の方が直接、貸主又は貸主側の仲介業者とインドネシア語又は英語でやり取りすることになり、個々の交渉する上で、非常に不利な立場になります。

このことから、物件探しを依頼される際に、仲介業者に不動産仲介事業認可を取得しているか否かの確認が必要となります。

また、物件探しを依頼する業者の数については、よく複数の不動産業者に物件依頼をされる方がおられますが、ジャカルタのアパートメントは、投資目的で取得されていることが多く、実際に賃貸利用される物件が少ないことから、同じ物件を重複して紹介され、効率良く物件情報の収集ができません。したがって、1,2社の信頼できる業者に依頼するほうが効率的で良いと思われます。

ジャカルタのアパートメントは、日本の分譲マンションと同じで、一般的には、各部屋の所有者は異なります。(複数戸同じ所有者の場合も有り)仲介業者は、個々の所有者から客付の依頼を受け、他の仲介業者に情報を公開しております。

2.物件の内覧

不動産業者選択後、契約希望条件(希望エリア、家賃、契約期間、間取り、家具・家電付か否か等)を提示し、業者から物件情報を取得します。
ジャカルタは交通渋滞が激しいことから、1日に内覧できる物件数は、多くて5件前後となります。(部屋の内装、備付家具・家電設備、付属施設、周辺環境等の詳細を確認する場合は、内覧件数が3件程度となります。)物件の内覧に費やすことかできる時間に余裕があればよいのですが、限られた時間内で物件を決定しなければならない場合は、事前に収集した物件情報を検討し、ある程度物件を絞り込む必要もあります。
物件確認の際の注意事項は、「住宅選びのポイント」を参照願います。

3.契約手続き

物件決定後、次は、賃貸借契約の手続きとなりますが、その契約手順は次の通りです。

3-1.契約申込書の提出(LETTER OF OFFER)

貸主又は不動産業者に対し、入居申込書(LETTER OF OFFER)を提出します。
入居申込書の記載内容は、主に、氏名・勤務先・敷金・家賃、家具の有・無、その他の要望事項(室内設備の修理、家具や家電製品の交換、追加等)です。
入居申込書に基づき、貸主が契約をするか否かの判断をしますが、貸主は、複数の申込みを受け、個々の契約条件を比較し、より良い条件の方を選びますので、申込みをしたから確実に契約できるとは限りません。したがって、第一希望から第三希望までの物件を準備しておく必要があります。

3-2.申込金(BOOKING FEE)の支払い

申込金とは、その物件を契約する意思があることを示すお金で、一般的には、家賃の1ヶ月分とされています。
これは、契約が成立しなければ全額返還され、契約が成立した場合は、契約金の一部に充当されます。但し、申込者の都合にてキャンセルする場合は、返還されません。
申込金を支払う時は、領収書ではなく「預かり証」を発行してもらい、契約不成立の場合には、貸主は申込者へ預かり金を返還するという旨の確認が必要です。

3-3.賃貸借契約の締結(LEASE AGREEMENT)

貸主の承諾(契約条件合意)を得た後、賃貸借契約を締結します。契約書は、一般に、インドネシア語と英語を併記した書式を使います。契約書の雛形が届いた際には、契約条件等の間違いが無いかを詳細に確認します。
また、事前に、貸主又は不動産業者に、契約金額、必要書類などを確認しておきます。
一般的にアパートメントに契約に必要な書類(管理事務所提出用)は次の通りです。

・身分証明書(本人・家族)
・車両登録証(STNK):駐車場利用の場合
・運転手、メイドの身分証明書
・その他、物件により必要書類が異なります。

3-4.契約金の支払い

賃貸契約締結後、契約金総額から申込金を控除した金額を貸主指定口座へ振込みますが、その際、家賃総額に課税される税金:付加価値税10%(PPN)と源泉税10%(PPH)の処理について注意が必要です。
貸主が法人の場合、付加価値税(日本の消費税のような税金)が必要となりますが、貸主が個人の場合は不要です。
借主が法人の場合は、源泉税(PPH)を借主が納付(貸主分)することから、源泉税額分を契約金から控除しますが、借主が個人の場合には、貸主が源泉税を納付しますので契約金からは控除しません。
契約条件の要望事項として、家具・家電製品の追加や交換を希望されている場合、貸主は決済金の入金後に要望事項の対応行いますので、要望事項がある場合は、契約締結後、直ちに契約金の支払いが必要となりますので、事前に支払期日と金額の確認が必要です。

3-5.物件の引き渡し

契約金の支払い及び賃貸契約書類の手続き完了後、実際に物件の引渡しとなりますが、引渡を受ける際には、部屋の状態、家具・家電製品の設置状況(契約内容と一致しているか否か)を確認し、不備がある場合には、貸主又は不動産業者に至急対処してもらいます。
部屋の鍵については、貸主は、盗難等が発生しても一切責任を負わないことから、貸主の鍵の管理は、日本の貸主ように管理が徹底されていない場合が多く、実際に、合鍵が使われたと思われる盗難も発生しております。このことから、部屋の鍵は、事前に貸主に交換を依頼するか、自分で交換した方が良いと思われます。

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