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日本とインドネシア共和国の賃貸取引の違い

日本とインドネシア共和国の賃貸取引慣習の主な違いは、家賃の支払い方法と契約の途中解約及び更新手続き、契約期間中の借主の義務です。

1.家賃の支払いと契約の途中解約・更新手続きの違い

契約期間は、日本の場合、通常2年契約ですが、インドネシア共和国では、1年単位で貸主との交渉により自由に契約できます。
家賃の支払いは、日本の場合、通常1ヵ月単位ですが、インドネシア共和国では、契約期間分全額一括前払いとなります。
契約期間内の途中解約は、日本の場合、一般に解約の1ヵ月前に書面にて貸主に通知すれば解約できますが、インドネシア共和国では、途中解約は認められません。それは、インドネシア共和国は、日本の民法に定める期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保(民法第618条)という法律はなく、やむなく契約期間途中で契約終了した場合、既に支払った家賃は、原則、返金されません。
契約期間満了後の更新は、日本の場合、貸主と借主の合意により更新するか否かを決定し、また、貸主からの更新拒絶にも正当事由が必要であることから、ほとんどの場合は更新可能です。インドネシア共和国では、日本の借地借家法に定める建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件(借地借家法第28条)のような法律がないことから、貸主の都合により更新拒絶ができます。契約更新時に貸主が更新拒絶した場合や貸主が賃貸契約期間中に物件を第三者に売却した場合、新所有者が契約更新しない場合、他へ引越しなければなりません。

また、貸主によっては、不動産価格の値上がりに伴い、更新時に高額な家賃を要求する場合があり、やむを得ず更新できないケースもあります。
日本とインドネシア共和国の賃貸取引慣習を比較すると、日本のような借主を保護する法律がなく、貸主優位の契約慣習となっております。
このようなリスクを伴うことから、事前に契約の途中解約及び契約更新の取扱を貸主に確認し、必要であれば特約条項として契約書に必要条件追記の交渉をしておくことが重要となります。

賃貸契約条件の違い

項   目 日   本 インドネシア共和国
契 約 期 間 通常、2年間 1年単位で自由設定
家 賃 支 払 1ヶ月毎の支払い 契約期間分全額一括前払い
契約期間内の解約 原則、1ヶ月前通告 途中解約不可
契約期間満了更新 貸主と借主の合意 貸主の更新拒絶は自由

2.契約期間中の借主義務の違い

一般のアパートメントにおいて、共用設備は、日本と同様に建物の管理事務所が対応しますが、貸室内の設備については、契約時の仲介業者を通じて貸主への依頼となります。
日本の場合(家具・家電付の場合も含む)、小規模修繕(電球、水道パッキン等の消耗品交換等)及び故意過失による損傷の場合は、借主負担それ以外は貸主負担ですが、インドネシア共和国の場合、通常、契約条項に借主の故意過失を問わず一定金額(USD50~USD200前後)の範囲までは、借主が負担しなければなりません。
 家具付アパートメント利用の場合は、はじめから備え付けられている家電や家具の修繕も対象となります。新築未入居の場合は、家具や家電は新品ですが、既存物件の場合、中古品となっている場合が多く、例えば、故意過失なく冷蔵庫が故障した場合も、契約で定められた範囲の費用を負担しなければなりません。
 また、備え付け設備の中で特に注意が必要な設備は、エアコンです。エアコンの使用頻度が高いことから、水漏れ等の故障が発生しやすくなります。
エアコンの定期点検業務(フィルター交換、清掃等)は、借主の義務として契約に定められていることから、その義務を怠った結果として発生した故障については、貸主は一切負担しません。よって、借主は、通常、3ヵ月に1回のエアコン清掃を自己負担で行わなければなりません。

このように、日本と異なり、契約期間中の借主義務及び負担が契約で定められていることから、事前に詳細を確認する必要があります。

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