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物件選びのポイント

物件選びのポイントは、周辺環境の確認、物件確認入居後の貸主及び仲介業者の対応確認の3つがポイントとなります。特に、入居後の貸主及び仲介業者の対応は、安全で快適な生活を過ごすための最も重要なポイントになります。

1.周辺環境の確認について

ライフスタイルに合わせ(通勤を優先させる、または、子供の通学を優先させるか等)地域の選定する際、住宅の周辺環境は、日本での住宅選定と同様、ジャカルタにおいても物件選びの重要な要件となります。

ジャカルタは、未だ交通インフラの整備が不十分であることから、著しい交通渋滞が発生しております。また、河川の治水対策も不十分で、特に雨季には各地で洪水が発生しております。このような状況を把握し、通勤・通学の交通インフラ整備状況(特に、日本人学校のスクールバス送迎の有無)や洪水発生地域の確認、病院・ショッピングセンター等の生活利便施設へのアクセスは良いかどうかを確認することがポイントです。

生活を始めてから後悔しないように、現地で選定される地域(例えば、日中と夕方以降では、周辺環境が異なる場合があります)を事前に確認する必要があります。

2.物件確認について

件選びにおいて建物の共用部分の管理状況や室内の管理状況を確認することが大切です。単に、築年数や外観、デザイン等で選ぶのではなく、備え付けの家具・家電製品等の設備や水周り、電気系統を確認することがポイントとなります。

新しいアパートメントの場合、建物設備の管理状況が完全に整備されていないことから多少問題が発生することが予想されます。日本の場合、引渡までに建物全体及び各設備の厳しい検査がありますが、ジャカルタのアパートメントは、引渡後も手直し工事等が行われている場合もあります。また、各部屋の所有者が賃貸に利用するために室内内装工事を行っていることが多いことから、工事の騒音や業者の出入りがしばらく続くことがあります。また、逆に、相当古い物件(15年以上)は、建物の外壁や共用部分の設備が老朽化しているため、外壁や給排水管からの水漏れが発生する可能性があり、改装工事等を行っているもの以外は避けたほうが無難です。

このことから、築2、3年から10年前後の物件を選ぶことをお勧めいたします。 物件の内覧(アパートメントの場合)の際に確認すべきポイントは次の通りです。

2-1.内装・収納の確認

間取は物件によりさまざまですが、壁の仕上げがペイントとクロス貼りの2つのタイプがあります。クロス貼りの場合、見た目は、綺麗に(使用されているクロスの色やデザインにもよりますが)見えますが、水漏れや湿気等によりはがれ、喫煙によるクロスの汚れや傷をつけた場合は、張り替える必要があります。

ペイントの場合は、汚れた時は雑巾で拭き取る、また、万一、傷をつけてもペイントするだけですので、メンテナンスに手間がかかりません。 収納は、各部屋にワードローブが設けられていますが、日本のマンションのような機能性に富んだ収納ではなく、ご家族の人数が多い場合、収納スペースが足りない傾向にあります。さらに、小さなお子様がいらっしゃる場合、おもちゃ置き場等に皆さん苦労されておられます。いくら部屋の面積が日本より広くても収納スペースが足りなければ、別途、収納する方法を考えなければなりません。ご家族の荷物の量に応じた収納スペースがあるか否かの確認は重要となります。

高層階の建物が多いことからベランダ付の物件は少なく、洗濯物を干す場所も考えなければなりません。通常、乾燥機を使うか、サービスルーム(メイドルーム)がある場合にはそこを利用します。乾燥機の設置やサービスルームにハンガーが設けられているか否かを確認する必要があります。乾燥機やハンガーが無い場合は、貸主に要望するか自分で設置することになります。

2-2.雨漏りの確認

雨漏りの発生は、日本のマンションではほとんど考えられないことですが、ジャカルタのアパートメントの場合、外壁の構造がプレキャストというコンクリートパネルを貼り付けて建設されています。雨季の時期は、雨量も多く、さらに横殴り雨となることから、外壁の接続部分から雨水が侵入することがあります。比較的高層階の部分に雨漏りが発生しやすくなります。窓の周囲や天井、壁、クロスの状況を確認し、シミ等があれば雨漏りが発生したあとの可能性があります。外からの雨の侵入箇所を特定するのが困難なケースが多く、しかも共同住宅であるために管理事務所に修理を依頼しなくてはならず修理に手間と時間がかかりますので、念入りに確認することが必要です。

2-3.台所、浴室の確認

台所の確認は、コンロの種類と給排水の確認が必要です。コンロの種類は、電気コンロとガスコンロがあり、いずれもビルトインになっております。
電気コンロは、エンクロヒーター(ニクロム線を鋳鉄製の円盤状プレートに埋め込んでいる)やスムーストップヒーター(ニクロム線を平らなセラミックプレートの下に設置されている)が主で、IHクッキングヒーターは、未だあまり普及されておりません。
エンクロヒーターやスムーストップヒーターは、ほとんどの調理器具は使えますが、HIクッキングヒーターの場合、専用の調理器具(一般的には、鉄及びステンレス製の鍋釜であればIHで使用でき、初期のころのIHです。最近のIHのような「オールメタル対応」の製品は未だありません)が必要となりますので確認が必要です。

エンクロヒーター ガスコンロ

ガスコンロは、ジャカルタには都市ガスがないことから、すべてプロパンガスを使用します。小型のガスボンベをガスコンロの下のキャビネットに設置します。ガスが無くなった際には、自分で交換しなければなりません。アパートメントの場合は、レセプションに連絡すれば手配してもらえます。

ガスコンロは、ガス漏れの危険がありますので、ガスパイプの点検とガス漏れ警報器が設置されていない場合は、貸主に依頼する必要があります。

電気コンロ及びガスコンロの汚れがひどいものや古いタイプのコンロ場合は、貸主に交換依頼を交渉する必要があります。

台所の給排水の確認は、実際に水を流して流し台の下のキャビネットを開けて水漏れをしていないか確認します。その際、水の流れ具合や排水口の臭いの有無も合わせて確認します。水の流れが悪く、排水口からも臭いがある場合は、排水管の汚れ詰まり等があります。

流し台 洗面台 シャワールーム 浴室

浴室の確認は、実際に水を流しながら、洗面台、トイレ、シャワーヘッド及びホースからの水漏れの有無を確認します。その際、水の流れ具合や排水口の臭いの有無も合わせて確認します。水の流れが悪く、排水口からも臭いがある場合は、排水管の汚れ詰まり等があります。また、洗面台やバスタブの水を溜めるためのストッパーが壊れていないかを確認します。

シャワールームは、ガラスのパーテーションで仕切られています。床とガラスの接続部分の水漏れの有無の確認も必要です。

給湯設備は、ほとんど電気温水器が使われています。ほとんどの人がシャワー中心の生活を送っており、あまりバスタブにお湯を溜めて利用しません。このことから、電気温水器の容量があまり大きくなく、シャワーとバスタブを同時に使用できない場合があります。電気温水器の容量は、必ず確認する必要があります。 1ガロンは、約4リットルです。日本での目安は、1から2人は200リットル 2人から3人は300リットル、3人から4人は370リットルです。(参考)

2-4.エアコンの確認

ジャカルタの生活では、ほぼ一日中エアコンを使用することから、その機能・動作状況の確認することは非常に重要なことです。エアコンは、ドレインのつまりがあると水漏れが発生します。実際に、エアコンを作動させて、冷え具合や水漏れを確認します。

また、エアコンは、常時利用する設備あることから、あまりにも古いタイプは、電気も多く消費することから、貸主に交換を依頼する必要があります。

2-5.家具・家電の確認

備え付けの家具や家電製品の状況を確認します。全て新品の場合は、あまり問題ないですが、中古品の場合、現状の状況(傷や損傷個所等)確認し、壊れていて使えない物や家電製品で古くて汚れている物は、交換あるいは撤去の依頼、家電製品で取扱説明書のないものは、調達可能か否かの確認が必要です。

また、家具等で入居者の人数に合わない場合、例えば、ダイニングセットで入居者の人数より多く椅子がある、あるいは足りない場合は、貸主への椅子の数の調整依頼が必要となります。追加の家具・家電が必要な場合は、貸主との交渉となります。

2-6.共用部分の管理状況の確認

共用部分(エントランス、廊下、エレベーター、プール、フィットネスジム、子供の遊び場等)の清掃状態を確認します。清掃状況を確認することにより、アパートメントの管理事務所の管理状況が確認できます。清掃がゆきとどいているか否かで管理事務所の良し悪しが判断できます。また、セキュリティーにおいては、エントランス、駐車場の警備員の配置や来訪者のチェックの方法等を確認し、簡単に来訪者が出入りしている物件は避けた方が良いと思われます。

3.入居後の貸主及び仲介業者の対応確認

入居後の貸主及び仲介業者の対応は、安全で快適な生活を確保する上で、最も重要なポイントとなります。いくら新しくデザインの良い建物でも建物管理、緊急時の対応、設備故障時の対応が悪ければ快適な生活を確保することが出来ません。
不動産仲介業者の選択は、会社からの指定業者、知人からの紹介又はジャカルタの情報誌等さまざまですが、通常、日本語対応できる業者が多く選ばれています。

インドネシア共和国において不動産業を行うためには、政府から不動産仲介事業認可(SIUP4)の取得が義務づけられています。事業認可を取得していない仲介業者を利用した場合、万一、その仲介業者が政府から営業停止処分を受けた場合、その仲介業者は、入居後の対応や契約更新手続きができなくなります。日々の生活において設備に不具合が生じた場合、入居者の方が直接、貸主又は貸主側の仲介業者とインドネシア語又は英語でやり取りすることになり、個々の交渉を行う上で、非常に不利な立場になります。

したがって、不動産仲介業者を選ばれる際は、仲介業者に不動産仲介事業認可の取得の有無を確認することが重要となります。

また、入居後の対応において、業者の入居者に対する対応もさまざまで、例えば、室内設備の不具合が発生し修理を依頼した場合、修理業者がお部屋を訪問しますが、その際、必ず立ち会う仲介業者もいれば、修理業者の手配のみで、一切、立ち合いをしない仲介業者もいます。入居者の方がインドネシア語に堪能であれば、問題はありませんが、そうでない場合、修理業者とのやりとりに非常に苦労されています。

不動産仲介業者を選ぶ場合は、入居後の対応サービスの内容を確認しておく必要があります。

次に、貸主の対応について、ほとんどの貸主が、投資目的で物件を所有していることから、賃貸に対して部屋を良好な状態で貸出す意識が薄く、短期売買を目的としていることから、修繕費等メンテナンスに関する支出を極力抑えようとする傾向があります。

そのため、少しでも安い業者を選定するために時間を費やし修理までの対応が遅く、修繕内容が雑な場合もあります。また、貸主がインドネシア共和国の居住でなく、海外居住であった場合には連絡がとれず、修理が遅れる場合もあります。事前に貸主の入居後の対応も確認する必要があります。

以上のことから、住宅を選ぶ場合、周辺環境の確認、物件確認、入居後の貸主及び仲介業者の対応確認がポイントになりますが、その中で、特に、安全で快適な生活をするためには、貸主及び仲介業者と管理事務所の対応が重要となります。貸主及び仲介業者は信頼できるか否か、管理事務所は緊急時において迅速に対応できる体制が整っているかを確認しましょう。

また、管理事務所のスタッフやローカルの仲介業者は、日本語があまり通じなく、英語もかなり厳しい場合もありますので、特に家族帯同の場合は、管理事務所のスタッフ及び仲介業者とうまくコミュニケーションができるか否かを確認することも大切です。

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